2026二手房满二满五税费差多少？一文算清

二手房满 2 年免增值税、满 5 年且唯一免个税。同样 300 万成交：不满 2 年税费约 18 万，满 2 年不满 5 年约 3 万，满五唯一卖方 0 税费。下面按持有年限拆开算。

一、政策要点（2026 年）

• 增值税（卖方）：持有不满 2 年，按全额 5% 征收；满 2 年免征（北上广深：满 2 年普通住宅免征、非普通住宅按差额 5%）
• 个税（卖方）：满五唯一免征；否则按「转让收入−原值−合理费用」的 20%，或按核定征收 1%-2%（多数城市核定 1%）
• 契税（买方）：首套 140㎡及以下 1%、以上 1.5%；二套 140㎡及以下 1%、以上 2%；三套及以上 3%（2024 年 12 月起执行）
• 附加税费：城建税+教育费附加+地方教育附加约为增值税的 6%（个人减半征收）
• 「满二/满五」以房产证（不动产权证）登记日期或契税完税日期孰早计算

二、税费速查表（2026，成交价 300 万为例）

假设：普通住宅、卖方持有原值 200 万、家庭非唯一（满五唯一行除外）、买方首套 100㎡；个税按核定 1% 口径

持有年限	增值税	个税	卖方税费合计
不满 2 年	300÷1.05×5% ≈ **14.29 万**	约 **3 万**	**约 17.7 万**
满 2 年不满 5 年	**0**	约 **3 万**	**约 3 万**
满 5 年非唯一	**0**	约 **3 万**	**约 3 万**
满五唯一	**0**	**0**	**0**

说明：不满 2 年还需附加税费约 0.86 万（增值税的 6%），合计约 17.7 万；满 2 年后无增值税，附加税费随之消失。

三、计算步骤（公式）

公式：

• 增值税（不满 2 年）= 成交价 ÷ 1.05 × 5%
• 个税（非满五唯一）= 成交价 × 核定征收率（一般 1%）；或（成交价 − 原值 − 合理税费）× 20%
• 契税（买方）= 成交价 × 契税税率（1%-3%）

示例（300 万成交、原值 200 万、不满 2 年）：

• 增值税 = 300 ÷ 1.05 × 5% = 142,857 元
• 附加税费 = 142,857 × 6% ≈ 8,571 元
• 个税（核定 1%）= 300 × 1% = 30,000 元
• 卖方税费合计 ≈ 181,428 元；买方契税（首套 1%）= 30,000 元

四、案例演算（三种年限对比）

案例：王先生 2021 年 200 万买入一套房，2026 年 300 万卖出（家庭唯一）。

• 满 2 年不满 5 年：增值税 0 + 个税（核定）3 万 → 卖方 30,000 元
• 满 5 年且唯一：增值税 0 + 个税 0 → 卖方 0 元
• 同样房子，满五唯一比满二非唯一省 3 万，比不满二省约 18 万

实操建议：接近满 2 年/满 5 年的，等满期再签过户能省一大笔；「满五唯一」要求卖方家庭（夫妻+未成年子女）名下唯一住房，需提前核实。

五、常见问题（FAQ）

Q：满二满五的时间怎么算？

A：以房产证（不动产权证）登记日期与契税完税凭证日期孰早起算；继承、赠与、夫妻更名等情形时间可连续计算（以当地税务口径为准）。

Q：满二免的是增值税，个税也要交吗？

A：是的。满 2 年只免增值税；个税要「满五且唯一」才免，否则按差额 20% 或核定 1%-2% 缴纳。

Q：不满 2 年卖房税费大概多少？

A：以 300 万成交为例，增值税约 14.29 万 + 附加约 0.86 万 + 个税约 3 万，卖方合计约 18 万；此外买方还要交契税。具体以当地核定为准。

Q：个税按差额 20% 还是核定 1% 交？

A：能提供原值凭证的按差额 20%；无法提供或不愿提供的，多数城市按成交价核定 1%-2%。两者取低需结合当地政策，建议咨询当地税务窗口。

Q：继承/赠与得来的房子卖时怎么算税费？

A：继承/赠与所得房产再出售，增值税按持有时间（可连续计算）判断；个税一般按差额 20% 征收，除非满足满五唯一。各地执行有差异，过户前先问当地税务局。

六、延伸阅读

• 用 二手房税费计算器 按成交价快速估算税费
• 用 房贷计算器 算买房月供和利息
• 阅读 2026 房贷利率与月供计算指南
• 阅读 等额本息 vs 等额本金哪个划算

---

*更新于 2026 年 8 月 ｜ 政策依据：财税〔2016〕36 号、财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号（契税新政）；各地执行口径有差异，以当地税务规定为准。*