用房贷计算器把月供、总利息、提前还款一次算清，比听中介口头报数靠谱得多。本文以贷款 100 万元、期限 30 年、年利率 3.5% 为例，把等额本息和等额本金的差额算到元，再讲清 LPR 调整怎么影响你的月供、提前还款到底选「缩短年限」还是「减少月供」，最后给一份办理流程要点。想直接算自己的数字，打开 房贷计算器 输入金额、年限、利率，两种还款方式会自动对比。
房贷计算器看起来复杂，其实只需要三个数字：贷款金额、贷款年限、年利率。剩下的月供、总利息、还款明细，都是这三个数字推导出来的。真正容易填错的只有两处：
第三步是选还款方式：等额本息或等额本金。这个选择才是真正影响总利息的地方，也是本文的重点。如果你只想知道每月还多少，用 房贷计算器 输入三个数字即可；如果你想搞清楚怎么选更省钱，往下看。
等额本息是「每月还款额固定」，前期还的利息多、本金少；等额本金是「每月还的本金固定」，所以月供逐月递减，前期压力大、总利息少。用 100 万元、30 年（360 期）、年利率 3.5%（月利率 0.291667%）实算：
| 对比项 | 等额本息 | 等额本金 | 差额 |
|---|---|---|---|
| 首月月供 | 4,490 元 | 5,694 元 | 多 1,204 元 |
| 末月月供 | 4,490 元 | 2,786 元 | 少 1,704 元 |
| 总利息 | 616,561 元 | 526,458 元 | 省 90,103 元 |
| 总还款额 | 1,616,561 元 | 1,526,458 元 | 少还 9.0 万元 |
注意等额本金的首月月供比等额本息高 1,204 元，然后每月递减约 8 元。这意味着前 5 年你会多还一大笔本金，换来后面越还越轻松。如果月收入 2 万、月供占收入 28%，选等额本金压力可控；如果月供已占收入 45% 以上，硬上等额本金很可能导致断供风险，得不偿失。
| 贷款金额 | 月供 | 总利息 | 总还款 |
|---|---|---|---|
| 50 万元 | 2,245 元 | 30.8 万元 | 80.8 万元 |
| 80 万元 | 3,592 元 | 49.3 万元 | 129.3 万元 |
| 100 万元 | 4,490 元 | 61.7 万元 | 161.7 万元 |
| 150 万元 | 6,736 元 | 92.5 万元 | 242.5 万元 |
| 200 万元 | 8,981 元 | 123.3 万元 | 323.3 万元 |
速读规律：等额本息下，30 年的总利息大约是贷款本金的 0.6 倍（利率 3.5% 时），贷款 100 万就要还 161.7 万。利率每高 0.1 个点，100 万 30 年多付约 2 万元利息。
2026 年新发放房贷的定价方式是「5 年期以上 LPR + 加点」，加点一旦确定，整个合同期不变，只有 LPR 变动才会影响你的月供。存量房贷通常每年重定价一次，重定价日为 1 月 1 日或贷款发放日对应日。
利率下调时，银行会重新计算剩余本金对应的月供。同样 100 万、30 年、等额本息，不同利率下的月供差别如下：
| 年利率 | 月供 | 总利息 | 相比 3.5% 省多少利息 |
|---|---|---|---|
| 3.50% | 4,490 元 | 61.7 万元 | — |
| 3.40% | 4,435 元 | 59.7 万元 | 约 2.0 万元 |
| 3.30% | 4,380 元 | 57.7 万元 | 约 4.0 万元 |
| 3.20% | 4,325 元 | 55.7 万元 | 约 6.0 万元 |
| 3.00% | 4,216 元 | 51.8 万元 | 约 9.9 万元 |
可以看到，利率每降 0.1 个百分点，100 万 30 年的月供大约少 55 元、总利息少约 2 万元。所以 LPR 下调时不要急着提前还款，先确认自己的重定价日，等新月供生效后再重新评估。反过来，如果你的重定价日是贷款发放日，而发放日在下半年，那么 LPR 在 1 月下调的利好你要等半年才享受到。
提前还款有两种冲减方式，银行默认往往推荐「减少月供」，因为这样银行收的利息更多。用 100 万 30 年 3.5%、在第 5 年末（已还 60 期）提前还 20 万元实测：
| 项目 | 不提前还款 | 缩短年限 | 减少月供 |
|---|---|---|---|
| 提前还款额 | — | 20 万元 | 20 万元 |
| 剩余本金 | 896,971 元 | 696,971 元 | 696,971 元 |
| 之后月供 | 4,490 元 | 4,490 元 | 3,489 元 |
| 剩余还款期数 | 300 期 | 约 207 期 | 300 期 |
| 剩余利息支出 | 450,163 元 | 232,552 元 | 349,789 元 |
结论很直接：同样提前还 20 万，「缩短年限」比「减少月供」少付约 11.7 万元利息，代价是月供不变、要继续还 17 年多。「减少月供」则把每月压力从 4,490 元降到 3,489 元，适合现金流紧张、或者想留出资金做其他配置的家庭。
判断提前还款划不划算，其实只看一个问题：你手上的钱能不能稳定跑赢贷款利率。房贷利率 3.5%，而当前三年期定期存款利率只有 1.5% 左右，纯存款显然不如提前还贷；但如果你有稳定的投资收益或生意周转需求，保留现金更划算。想试算自己的方案，用 房贷计算器 的提前还款功能输入已还期数即可。
免责声明：本文月供、总利息均为按等额本息 / 等额本金公式计算的理论值（四舍五入取整），数据口径假设年利率 3.5%、按月计息、无其他费用。实际执行利率由「5 年期以上 LPR + 银行加点」决定，各城市、各行差异较大，首期可能因放款日出现零头。请以贷款银行出具的还款计划表和最新官方公告为准。
Q：房贷计算器算出来的月供和银行的一样吗？
A：只要输入的贷款金额、利率、期限、还款方式一致，等额本息和等额本金的月供与银行结果基本一致；差别通常来自放款日、首期计息天数和利率调整日，最终以银行还款计划表为准。
Q：2026 年房贷利率是多少？
A：2026 年新发放房贷以 5 年期以上 LPR 为定价基准加浮动点差，首套主流水平在 3.0%—3.5% 区间，各城市、各行差异较大，存量房贷通常在每年 1 月 1 日或贷款发放日按新 LPR 重定价。
Q：等额本息和等额本金哪个划算？
A：只看总利息是等额本金更省（100 万 30 年 3.5% 约省 9 万元），但等额本金前期月供高约 1200 元。收入稳定但前期现金流紧的选等额本息，前期还款能力强、打算长期持有的选等额本金。
Q：提前还款选缩短年限还是减少月供？
A：想省最多利息选缩短年限，想减轻每月压力选减少月供。以 100 万 30 年 3.5%、第 5 年末提前还 20 万为例，缩短年限可把剩余还款期从 300 期压到约 207 期，剩余利息约 23.3 万，明显低于减少月供的约 35.0 万。
Q：提前还款要交违约金吗？
A：多数银行对还款满 1 年以上的房贷不收违约金，部分银行对 1 年内提前还款收取提前还款额的 1%—3% 或几个月利息。签约前先看清合同条款，并在申请时确认是冲减本金还是仅冲减月供。