个人买房的契税，按“住房情形＋建筑面积”分档：家庭唯一住房140平方米及以下减按1%、以上减按1.5%；家庭第二套住房140平方米及以下减按1%、以上减按2%；其他情形按各省确定的适用税率缴纳，多数省份为3%。这套分界来自财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号，自2024年12月1日起执行，原来90平方米的分界随之作废。契税由买方缴纳，计税依据是不含增值税的成交价格。本文按2026年现行口径整理，适用税率、家庭住房认定与申报细节以当地税务、财政部门的最新口径为准。
《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行，规定契税税率为3%到5%。契税是对土地、房屋权属转移征收的税，纳税人是“承受”权属的一方，也就是买方。买房时不论一手房还是二手房，契税的纳税义务人都是买方，不是卖方。
计税依据方面，房屋买卖一般按成交价格计算，土地使用权出让、出售按成交价格计算；赠与由税务机关参照市场价格核定；互换按差额计算。需要注意的是，契税的计税依据是不含增值税的价格，也就是说，成交价里含的增值税部分不参与计税。纳税义务发生时间是签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者取得其他具有权属转移合同性质凭证的当日。办理不动产权证书之前需要完成申报缴纳，实践中多数地区在不动产登记环节一窗受理。
2026年执行的优惠口径，是按“住房套次＋建筑面积”两条线同时判断。家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。
| 购房情形 | 建筑面积 | 契税税率 |
|---|---|---|
| 家庭唯一住房 | 140平方米及以下 | 减按1% |
| 家庭唯一住房 | 140平方米以上 | 减按1.5% |
| 家庭第二套住房 | 140平方米及以下 | 减按1% |
| 家庭第二套住房 | 140平方米以上 | 减按2% |
| 其他情形（第三套及以上、非住宅等） | 不限 | 按各省适用税率，多数省份为3% |
可以看出，140平方米及以下这一档，首套和二套是同一个税率，都减按1%；差别出现在140平方米以上，首套1.5%、二套2%。北京、上海、广州、深圳四个城市原来对第二套住房不适用优惠，2024年第16号公告明确这四个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
把上面的表代进具体数字，就很好理解了。下表按“不含增值税成交价格”计算，方便对照。
| 情形 | 建筑面积 | 成交价（不含增值税） | 适用税率 | 应缴契税 |
|---|---|---|---|---|
| 首套 | 45平方米 | 80万元 | 1% | 0.8万元 |
| 首套 | 120平方米 | 180万元 | 1% | 1.8万元 |
| 首套 | 180平方米 | 300万元 | 1.5% | 4.5万元 |
| 二套 | 100平方米 | 160万元 | 1% | 1.6万元 |
| 二套 | 180平方米 | 300万元 | 2% | 6万元 |
同样是180平方米、300万元的房子，首套和二套的契税差1.5万元，差就差在这个面积段上。如果成交价格、原值等信息需要换算，可以先用契税计算器试算，再以税务窗口核定的金额为准。
买房卖房常被提到的“三个税”，纳税人、纳税环节和计算方式都不一样，混在一起很容易算错。
| 税种 | 谁交 | 大致口径 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 按住房套次和面积分档，减按1%、1.5%、2%，其他情形按各省税率 |
| 增值税 | 卖方 | 个人销售购买2年以上（含2年）的住房，多数情形免征 |
| 个人所得税 | 卖方 | 能核实原值的按差额20%，不能核实的按核定征收；满五唯一免征 |
| 印花税 | 买卖双方 | 个人买卖住房暂免征收 |
最容易搞混的是“满二”和“满五”：满二管的是增值税，满五加唯一才管个税。契税则完全不看持有年限，只看买方的住房套次和面积。二手房交易中，这几项往往在同一窗口一并申报，但归属的税种、纳税人和计算方式互不影响。
新房（增量房）：多数是购房人在办理不动产权证时缴纳，也有开发商代收代缴的情形。计税价格一般是网签合同价格，且不含增值税。买期房的，交房时实测面积与合同面积不一致的，按补充协议多退少补，契税也要相应调整。
二手房（存量房）：在过户环节缴纳，先税后证。部分城市以交易价格与评估价格中的较高者作为计税依据，具体由当地确定。流程大致是：签订买卖合同并网签，提交家庭住房情况查询结果，税务部门受理并核定应纳税额，购房人缴税，凭完税凭证办理不动产登记。
享受优惠需要提交家庭成员信息证明和购房所在地房地产管理部门出具的家庭住房情况书面查询结果。具备信息共享条件的，可以授权税务机关通过共享方式取得；不具备共享条件且无法提交证明材料的，可以按规定适用告知承诺制办理，并对承诺的真实性承担法律责任。
第一，“90平方米以下才是1%”。这是2024年12月1日之前的旧口径，现行分界是140平方米，能享受1%低税率的房源范围明显扩大了。
第二，“契税是卖方交”。契税的纳税人是承受权属的买方，二手房交易中由买方承担申报缴纳义务。
第三，“超过140平方米都是2%”。只有家庭第二套住房超过140平方米才是2%，首套超过140平方米是1.5%，两者差0.5个百分点。
第四，“北上广深二套房永远按3%”。2024年第16号公告已明确，四个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
第五，“把增值税也算进契税计税价格”。计税依据是不含增值税的价格，把含税价直接乘以税率会算高。
一般来说，需要购房人的身份证明、家庭成员信息证明（户口簿、婚姻状况材料等）、房屋买卖合同及成交价格凭证；申请享受优惠的，还要提供家庭住房情况书面查询结果。部分地区在网签和登记环节已实现信息共享，现场提交的材料会少一些。办税前建议先向当地不动产登记和税务窗口确认所需清单，避免来回补件。
家庭唯一住房面积140平方米及以下的减按1%，超过140平方米的减按1.5%；不满足优惠条件的按当地适用税率，多数省份为3%。依据是财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2024年第16号，自2024年12月1日起执行。
90平方米是2024年12月1日之前的旧口径，已被140平方米取代。原《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》财税〔2016〕23号同时废止，现在统一按140平方米分界执行。
面积在140平方米及以下这一档完全一样，都减按1%；超过140平方米则不同，首套减按1.5%、二套减按2%。北京、上海、广州、深圳自2024年12月1日起也可与其他地区统一适用第二套住房优惠政策。
按不含增值税的成交价格计算。二手房在部分城市会以交易价格与评估价格中的较高者作为计税依据，赠与按市场价格核定，互换按差额计算，具体核定口径由当地税务部门确定。
契税由买方在签订权属转移合同后、办理不动产权证书前申报缴纳，多数地区在不动产登记环节一窗办理。未按期申报可能产生滞纳金，具体期限和流程以当地税务、不动产登记部门口径为准。
政策依据
*契税政策以当地税务、财政部门最新发布为准 ｜ 更新日期：2026-09-13 ｜ 本文不构成税务建议，适用税率、家庭成员与住房套次认定、申报流程请以当地主管税务机关答复为准。*